Quels sont les éléments à vérifier avant d'acheter son appartement neuf ?

Acheter dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA) représente un investissement intéressant qui peut toutefois soulever de nombreuses questions. Afin de réaliser votre projet dans les meilleures conditions, il est donc important de vérifier certains éléments aux différentes étapes de votre achat immobilier. Nous vous présentons ici les points clés méritant une attention particulière de votre part avant signature, au moment de l’achat et à la livraison du bien.

Les éléments importants avant votre signature

Bien que rentable, un investissement immobilier représente une dépense importante dont les modalités ne doivent pas être négligées, et ce, dès les premières étapes de votre projet. 

Les conditions du contrat de réservation de votre logement neuf

Le contrat de réservation vous permet de mettre une option sur le logement neuf que vous souhaitez acheter. Si ce document n’engage pas l’achat définitif du bien, il doit cependant comporter des descriptifs complets du bien immobilier concerné, ainsi que des mentions indispensables telles que  : 

  • Plan de masse
  • Plan de situation
  • Cahier des charges
  • Détail des surfaces (pièces, extérieur, etc.)
  • Localisation précise du logement
  • Date de livraison
  • Prix prévisionnel de l’achat et les modalités de révision de celui-ci
  • Date de signature de l’acte de vente définitif
  • Modalités du dépôt de garantie

N’hésitez pas à vérifier que toutes les informations requises soient bien mentionnées dans votre contrat de réservation. Si ce n’est pas le cas, ledit contrat sera considéré comme nul.

Quelles sont les assurances obligatoires pour votre achat immobilier neuf ?

Votre contrat de réservation comporte également des assurances importantes pour la concrétisation sereine de votre projet immobilier : 

  • Garantie d’achèvement pour encadrer les travaux.
  • Garantie de remboursement dans le cas où le bien ne serait finalement pas livré.
  • Garantie décennale pour vous protéger durant 10 ans contre d’éventuels vices de conformité ou malfaçons dans les travaux.
  • Garantie biennale pour assurer les équipements installés dans le logement durant deux ans.
  • Garantie de parfait achèvement pour vous protéger dans le cas où des vices de conformité seraient constatés à la livraison du bien immobilier.

Ces assurances sont indispensables et obligatoires. Là encore, il est important de bien vérifier leur mention dans votre contrat de réservation et à la signature de l’acte authentique de vente. Vous pourrez ainsi bénéficier d’une couverture efficace dès lors que vous constaterez un dommage.

L’échéancier de vos paiements pour un achat dans le neuf

Dans le cadre d’une VEFA, le paiement de votre logement neuf s’effectue de façon échelonnée, au rythme de l’avancée des travaux. Ainsi, votre contrat doit comporter un échéancier précis des versements à réaliser : 

  • 5 % au début des travaux de construction
  • 35 % lorsque les fondations sont achevées
  • 35 % à l’achèvement du gros œuvre
  • 25 % lorsque le bâtiment est achevé
  • 5 % à la remise des clés

Le promoteur peut par ailleurs vous demander un dépôt de garantie au moment de votre réservation. Une demande qui ne doit pas excéder 5 % du prix de vente total du bien et dont le versement doit pouvoir s’effectuer sur un compte à votre nom auprès d’une banque ou d’un notaire. De cette manière, si votre demande de prêt se voit refusée, les clauses suspensives prévues dans votre contrat pourront permettre l’annulation de la vente et le remboursement rapide des sommes avancées.

Les délais de rétractation

Le cadre réglementaire français vous permet de bénéficier d’un délai de 10 jours à compter de la signature de votre contrat de réservation. En vérifiant que cette mention est bien présente dans les documents qui vous sont présentés, vous pourrez décider de renoncer à votre investissement à tout moment durant cette période. Il vous suffira alors d’adresser un courrier recommandé avec accusé de réception avant la fin de l’échéance pour récupérer votre dépôt de garantie et vous désengager sans frais de l’achat de ce logement neuf.

Les points à vérifier sur l’acte de vente définitif

Acte authentique et notarié, le contrat de vente en VEFA vous permet de devenir le propriétaire légal d’un logement neuf. À ce titre, le document signé doit reprendre les mêmes informations et comporter les mêmes pièces annexes que votre contrat de réservation initial. Il convient donc de vérifier minutieusement que les conditions convenues soient bien identiques, à commencer par l’échéancier du paiement du prix du bien. Ce dernier est alors définitif et ne pourra ainsi plus être révisé. 

D’autre part, l’acte de vente définitif en immobilier neuf permet de confirmer la date de livraison du logement. Attention toutefois, comme sur votre contrat de réservation, il s’agit d’une période donnée et non d’une date précise. Vous y trouverez ainsi une mention telle que “1er trimestre 2023” par exemple. Cette distinction permet d’anticiper d’éventuels imprévus au cours des travaux de construction (intempéries, prestations supplémentaires, faillite d’un sous-traitant, etc.). 

Les vérifications indispensables à la livraison du logement

Alors que votre projet immobilier neuf semble enfin se concrétiser à l’approche de la remise des clés, vous devez rester particulièrement attentif aux détails au moment de la livraison. Après avoir reçu une convocation par courrier recommandé avec accusé de réception, vous pourrez en effet visiter pour la première fois votre logement achevé. L’occasion de vérifier la bonne conformité des travaux réalisés en reprenant point par point les détails de votre contrat d’achat. À la fin de votre visite, si aucun vice n’a été constaté, le promoteur pourra alors vous réclamer le solde du prix de vente. 

Dans le cas où des défauts de construction seraient observés, vous pourrez lister ces derniers dans le procès-verbal de livraison et placer le reste du solde sur un compte séquestre. Vous conviendrez alors d’un nouveau délai avec le constructeur afin de réaliser les travaux de remise aux normes nécessaires.

Quelle solution si un vice est constaté après la livraison ? 

Si des défauts de conformité sont observés après votre remise des clés et votre emménagement, les garanties d’achèvement, décennale et biennale vous permettent de demander des réparations à votre promoteur. Vous avez ainsi l’assurance de profiter d’un logement neuf conforme aux normes et fonctionnel sans frais supplémentaires. 

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