Investissement locatif et impôts : tout ce que vous devez savoir

La mise en location de votre bien immobilier implique d’étudier la fiscalité qui sera appliquée à vos revenus fonciers pour un investissement qui répond pleinement à vos attentes. En effet, il s’agit d’une charge conséquente qui n’est pas toujours bien anticipé au moment de votre achat. Bonnie Immo vous explique donc le régime auquel vous pouvez être soumis en tant que propriétaire bailleur et les différents calculs et démarches qui s’appliquent à votre cas. Un guide simple qui vous permet d’aborder plus sereinement vos prochaines déclarations d’impôts.

Investissement locatif pour un logement nu : quelle imposition sur le loyer ?

Alors que vous avez acheté un appartement ou une maison dans le but de mettre votre bien en location, vous avez décidé de le proposer “non meublé”. Il convient de déclarer les loyers perçus dans la catégorie des “revenus fonciers” que vous trouverez dans la déclaration d’impôt n°2042. Selon les caractéristiques de votre logement, deux modèles fiscaux peuvent alors être possibles : le régime micro foncier et le régime fiscal.

Comment faire votre déclaration avec un régime micro foncier ?

Le régime micro foncier peut s’appliquer à votre situation dès lors que les revenus bruts de votre location ne dépassent pas le seuil de 15 000 € (hors charges) par an et pour l’ensemble du foyer fiscal. Par ailleurs, il est à noter que cette condition ne tient pas compte de la durée totale de la location du logement au cours de l’année. Si votre situation correspond à ces critères, il vous suffit d’indiquer le montant de votre revenu brut dans la case 4BE de votre déclaration d’impôts. 

Vous profitez alors automatiquement d’un abattement forfaitaire de 30 % correspondant aux diverses charges inhérentes à l’entretien et à la bonne conservation de votre bien immobilier. Seulement 70 % de vos loyers sont donc imposés. Si le régime micro foncier est applicable dans le cadre des dispositifs Pinel, Denormandie et Malraux, aucune autre réduction d’impôt ne pourra être accordée en plus de l’abattement cité ci-dessus. Il vous revient alors le soin de choisir le régime le plus avantageux pour la rentabilité de votre investissement locatif.

Régime réel : comment réaliser votre déclaration d’impôts ?

Lorsque la somme des loyers perçus est supérieure à 15 000 €, vous êtes dans l’obligation d’opter pour une fiscalité en régime réel. Ce régime spécifique peut également être choisi si vous pouvez prétendre au micro-foncier, mais que vos charges déductibles représentent plus de 30 % de vos revenus fonciers. Dans ce cas particulier, il est ainsi plus avantageux de vous soumettre au régime réel. Là encore, c'est le formulaire n°2044 qui vous permet d’effectuer votre déclaration d’impôts sur le revenu foncier en tant que personne physique. En revanche, si la location de votre bien immobilier est gérée par une SCI, c’est alors la déclaration de SCI 2072 qui doit être remplie pour vos impôts.

IMPORTANT : Lorsque vous optez pour une déclaration sous le régime réel, cette décision vous engage et demeure irrévocable pendant trois ans.

Le calcul de vos revenus imposables correspond à la somme des loyers perçus minorés du total des charges et des frais déductibles liés à votre logement en location. Ces derniers peuvent alors se traduire par différents types de dépenses telles que : 

  • Les intérêts bancaires de votre emprunt immobilier.
  • L’assurance propriétaire bailleur.
  • La taxe foncière.
  • L’assurance emprunteur et les frais de dossier de votre crédit immobilier.
  • La somme de 20 € pouvant être déduite au titre des correspondances postales avec votre locataire.
  • Les travaux de rénovation ou d’amélioration pouvant être pris en compte dans vos charges déductibles.

Selon les cas, il est ainsi possible de dégager un déficit foncier de 10 700 € que vous pourrez ensuite imputer à vos autres revenus imposables. Il est donc important de ne pas négliger cet aspect de votre déclaration d’impôt afin de réaliser un investissement locatif avec une rentabilité optimale. Enfin, toutes les charges indiquées doivent pouvoir être justifiées sur demande. Qu’il s’agisse de factures ou de récépissés, vous devez en conséquence garder ces documents à disposition dans le cas où l’administration fiscale souhaiterait les contrôler.

Quels impôts sur un investissement locatif pour un logement meublé ?

Lorsque vous décidez de mettre en location un logement meublé et que les recettes annuelles de vos loyers ne dépassent pas le plafond de 23 000 €, vous êtes alors considéré en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) au regard des organismes fiscaux. Dans ce cas, votre déclaration de revenus fonciers n° 2042 doit être complétée de la déclaration n°2042-C-PRO pour les impôts.

Régime micro-foncier et location meublée : comment ça marche ?

Comme pour un logement loué nu, votre statut de propriétaire bailleur vous permet de bénéficier du régime micro-foncier pour vos impôts. Vous pouvez y être assujettis dès lors que le montant annuel des loyers perçus n’excède pas le seuil de 72 600 €. Lors du traitement de votre déclaration, un abattement forfaitaire de 50 % est automatiquement appliqué aux revenus déclarés. Cet avantage fiscal permet de tenir compte des éventuelles charges de votre logement meublé. En contrepartie, vous ne pourrez donc pas déclarer d’autres frais déductibles pour ce bien.

Comment appliquer le régime réel à l’imposition de votre location meublée ?

Là encore, la démarche reste la même que pour un logement loué vide. Il s’agit de déduire les sommes réelles de vos charges du montant des loyers perçus sur une année. Si certains frais sont ainsi communs aux deux types de location, on retrouve également quelques différences notables à ne pas négliger : 

  • Les frais liés à votre achat immobilier (frais de notaire, frais de dossier d’emprunt bancaire, taux d’intérêt du crédit, etc.).
  • Les charges d’entretien et de réparation du logement.
  • La taxe foncière.
  • Les frais de gestion et d’assurances.
  • L’amortissement du mobilier mis à disposition dans la location : un taux compris entre 10 % et 20 % par an selon la durée souscrite, qui peut varier de 5 à 10 ans.
  • L’amortissement des locaux : le prix d’achat de votre bien ne représente pas une charge déductible, toutefois, vous devez pouvoir amortir votre investissement au fil des années de sa durée de vie. Si l’estimation est fixée à 50 ans, alors vous pourrez déduire 2 % du prix d’achat de votre logement par an.

Les modalités des amortissements inhérentes à l’imposition d’un logement meublé se constituent de diverses règles selon les composants du bien (menuiseries, électricité, plomberie, gros œuvre, terrain, etc.). Ce régime complexe exige ainsi de remplir la déclaration n°2033 des impôts. Ce document officiel se compose en effet d’un bilan, d’un tableau d’amortissement et d’un relevé des provisions qu’il convient de compléter minutieusement. Afin d’éviter toute erreur, il est donc conseillé de faire appel aux services d’un expert-comptable pour la bonne gestion des impôts de votre investissement locatif.

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