Je réserve : Remplir une fiche de réservation permettant de réserver le lot pour 72h avant de recevoir par mail le contrat de réservation du promoteur (compromis de vente) à signer en version électronique.

Lot C1-32

287 000 €

Rue Maurice Le Boucher, 34070 Montpellier

CARRE RENAISSANCE - DOMAINE DE PASCALET TR2

Appartement
t3
67.73 m²
Étage 3
Orienté Sud

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Les plus

1 Parking

Classement du bien

Rentabilité locative
Potentiel de plus-value
Facilité de la revente
Sécurité locative
Attractivité du quartier

Critères pour bien choisir son investissement

Rentabilité locative

La rentabilité locative brute de votre investissement est de 2,3%, comparée à une moyenne de 2,8% au niveau national.

Les loyers observés sur le marché pour cette zone (7,80 € / m² selon le plafonnement des loyers imposé par cette commune pour toute nouvelle location) sont inférieurs au loyer plafond prévu par la loi Pinel (13,56 € / m² en tenant compte des coefficients prévus par la loi appliqués au plafond légal brut de 14,03 € / m²). Nous avons donc pris ce loyer de marché (soit 555 € / mois) pour le calcul de la rentabilité locative, en nous basant sur la surface incluant les annexes pondérées (soit 71,22 m²).

Potentiel de plus-value

Le prix au m² de ce bien neuf (hors parking) est de 3 861 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 71,22 m²) et, pour information, le prix au m² du marché dans l’ancien se situe actuellement entre 1 907 € et 4 753 € sur cette zone, avec un prix moyen de 3 209 €.

Le prix de ce bien neuf est inférieur au prix maximum observé actuellement sur le marché de l’ancien, ce qui est tout à fait attractif.

Et bonne nouvelle : l’écart de prix au m² de ce bien neuf (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 20%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 34% sur l’ensemble du marché. Ce lot est donc sensiblement moins cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente.

Facilité de la revente

La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.

Voici les critères qui expliquent l'essentiel de cette note :

La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 18% contre 16% en moyenne nationale.
Ce logement bénéficie en outre d'une exposition favorable sud.
Situé en étage élevé, au 3ème étage, ce lot sera donc plus facile à vendre.

D'autres critères jouent également, mais de manière moins importante, et viennent atténuer les effets de ce premier groupe de critères :

La population a baissé de 3,2% sur 5 ans sur cette zone.
La forte densité actuelle de logements sociaux ne favorisera pas la revente à terme du bien.

Sécurité locative

Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face à des impayés de loyer.

Plusieurs éléments contribuent à l'évaluation de ce critère :

le taux de logements vacants (7,5% contre 7,2% au national)
le poids des loyers dans les revenus des habitants (28% contre 16% en moyenne nationale)
le taux de chômage sur cette zone (17%) par rapport au reste du territoire où sont présents des biens à vendre (11%)
le taux de cadres (3% contre 11% au niveau national)

Attractivité du quartier

En dépit d'une bonne attractivité générale, ce bien ne bénéficie pas d'une grande proximité aux services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant.

La faible proportion de bacheliers et de cadres en local reflète un environnement populaire.

Le réseau de transports publics est raisonnablement développé dans cette zone, comme l'atteste la part des personnes empruntant les transports en commun (comparable à celle observée en moyenne nationale : 21%).

21 stations seront mises en service en 2025 dans le cadre du projet d'une 5ème ligne de tramway à Montpellier (ligne 5).

Au-delà de ces qualités, il faut noter que le taux de logements sociaux est de 61%, à comparer à 16% sur l'ensemble du territoire.