Je réserve : Remplir une fiche de réservation permettant de réserver le lot pour 72h avant de recevoir par mail le contrat de réservation du promoteur (compromis de vente) à signer en version électronique.

Lot 108

235 900 €

192 Rue Jean Moulin, 34400 Saint-Just

DOMAINE DES ROSEAUX

Appartement
t3
63.66 m²
Étage 1
Orienté Nord-Ouest
Surface annexes 9.48 m²

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Les plus

Terrasse
9.48 m²
1 Parking

Classement du bien

Rentabilité locative
Potentiel de plus-value
Facilité de la revente
Sécurité locative
Attractivité du quartier

Critères pour bien choisir son investissement

Rentabilité locative

La rentabilité locative brute de votre investissement est de 3,1%, comparée à une moyenne de 2,8% au niveau national.

Les loyers observés sur le marché pour cette zone (9,00 € / m² en moyenne) sont inférieurs au loyer plafond prévu par la loi Pinel (11,07 € / m² en tenant compte des coefficients prévus par la loi appliqués au plafond légal brut de 11,31 € / m²). Nous avons donc pris ce loyer de marché (soit 613 € / mois) pour le calcul de la rentabilité locative, en nous basant sur la surface incluant les annexes pondérées (soit 68,16 m²).

Potentiel de plus-value

Le prix au m² de ce bien neuf (hors parking) est de 3 314 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 68,16 m²) et, pour information, le prix au m² du marché dans l’ancien se situe actuellement entre 2 279 € et 4 602 € sur cette zone, avec un prix moyen de 3 243 €.

Le prix de ce bien neuf est inférieur au prix maximum observé actuellement sur le marché de l’ancien, ce qui est tout à fait attractif.

Et bonne nouvelle : l’écart de prix au m² de ce bien neuf (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 2,2%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 34% sur l’ensemble du marché. Ce lot est donc sensiblement moins cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente.

Facilité de la revente

La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.

Voici le principal critère qui explique l'essentiel de cette note :

La population a augmenté de 4,3% sur 5 ans sur cette zone alors que la croissance observée en moyenne nationale s'élève à 1,5%.

Un autre critère joue également, mais de manière moins importante, et vient atténuer les effets de ce premier groupe de critères :

La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 11% contre 16% en moyenne nationale.

Sécurité locative

Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face à des impayés de loyer.

Plusieurs éléments contribuent à l'évaluation de ce critère :

le taux de logements vacants (3,7% contre 7,2% au national)
le poids des loyers dans les revenus des habitants (11% contre 16% en moyenne nationale)
le taux de chômage sur cette zone (10%) par rapport au reste du territoire où sont présents des biens à vendre (11%)
le taux de cadres (8% contre 11% au niveau national)

Attractivité du quartier

En dépit d'une bonne attractivité générale, ce bien ne bénéficie pas d'une grande proximité aux services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant. Vous trouverez par ailleurs des cinémas à moins de 15 min.

La faible proportion de bacheliers et de cadres en local reflète un environnement populaire.

Le réseau de transports publics est peu développé dans cette zone, comme l'atteste la faible part de personnes empruntant les transports en commun.