Je réserve : Remplir une fiche de réservation permettant de réserver le lot pour 72h avant de recevoir par mail le contrat de réservation du promoteur (compromis de vente) à signer en version électronique.

Lot 14

202 200 €

1 Rue des Goyaves, 97400 Saint-Denis

FLO'é

Appartement
t2
41.88 m²
Étage 2
Surface annexes 1.12 m²

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Les plus

Terrasse
1.12 m²
1 Parking

Classement du bien

Rentabilité locative
Potentiel de plus-value
Facilité de la revente
Sécurité locative
Attractivité du quartier

Critères pour bien choisir son investissement

Rentabilité locative

La rentabilité locative brute de votre investissement est de 3,0%, comparée à une moyenne de 2,8% au niveau national.

Les loyers observés sur le marché pour cette zone (12,00 € / m² en moyenne) sont inférieurs au loyer plafond prévu par la loi Pinel (13,37 € / m² en tenant compte des coefficients prévus par la loi appliqués au plafond légal brut de 11,65 € / m²). Nous avons donc pris ce loyer de marché (soit 509 € / mois) pour le calcul de la rentabilité locative, en nous basant sur la surface incluant les annexes pondérées (soit 42,44 m²).

Potentiel de plus-value

Le prix au m² de ce bien neuf (hors parking) est de 4 411 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 42,44 m²) et, pour information, le prix au m² du marché dans l’ancien se situe actuellement entre 1 161 € et 2 256 € sur cette zone, avec un prix moyen de 1 580 €.

L’écart de prix au m² de ce bien neuf (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 179%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 34% sur l’ensemble du marché. Ce lot est donc plus cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente.

Facilité de la revente

La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.

Voici le principal critère qui explique l'essentiel de cette note :

Situé en étage élevé, au 2ème étage, ce lot sera donc plus facile à vendre.

D'autres critères jouent également, mais de manière moins importante, et viennent atténuer les effets de ce premier groupe de critères :

La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 10% contre 16% en moyenne nationale.
La population a baissé de 13% sur 5 ans sur cette zone.
La forte densité actuelle de logements sociaux ne favorisera pas la revente à terme du bien.

Sécurité locative

Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face à des impayés de loyer.

Plusieurs éléments contribuent à l'évaluation de ce critère :

le taux de logements vacants (3,2% contre 7,2% au national)
le poids des loyers dans les revenus des habitants (32% contre 16% en moyenne nationale)
le taux de chômage sur cette zone (30%) par rapport au reste du territoire où sont présents des biens à vendre (11%)
le taux de cadres (0% contre 11% au niveau national)

Important à noter : il est possible de se protéger efficacement contre ce risque grâce à une Garantie de Loyer Impayé (GLI).

Attractivité du quartier

Ce bien bénéficie d'un très bon environnement de vie quotidienne, mesuré par la proximité des services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant.

La faible proportion de bacheliers et de cadres en local reflète un environnement populaire.

Le réseau de transports publics est particulièrement bien développé dans cette zone, comme l'atteste la part élevée de personnes empruntant les transports en commun.

Au-delà de ces qualités, il faut noter que le taux de logements sociaux est de 63%, à comparer à 16% sur l'ensemble du territoire.