Je réserve : Remplir une fiche de réservation permettant de réserver le lot pour 72h avant de recevoir par mail le contrat de réservation du promoteur (compromis de vente) à signer en version électronique.

Lot 19

338 900 €

4 Impasse Gruney, 31200 Toulouse

LE LORENZO

Appartement
t4
92.69 m²
Étage 3
Surface annexes 26.6 m²

Les plus

Terrasse
26.6 m²
2 parkings

Classement du bien

Rentabilité locative
Potentiel de plus-value
Facilité de la revente
Sécurité locative
Attractivité du quartier

Critères pour bien choisir son investissement

Rentabilité locative

La rentabilité locative brute de votre investissement est de 4,3%, comparée à une moyenne de 2,8% au niveau national.

Les loyers observés sur le marché pour cette zone (12,52 € / m² en moyenne) sont inférieurs au loyer plafond prévu par la loi Pinel (12,56 € / m² en tenant compte des coefficients prévus par la loi appliqués au plafond légal brut de 14,03 € / m²). Nous avons donc pris ce loyer de marché (soit 1 216 € / mois) pour le calcul de la rentabilité locative, en nous basant sur la surface incluant les annexes pondérées (soit 97,19 m²).

Potentiel de plus-value

Le prix au m² de ce bien neuf (hors parking) est de 3 240 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 97,19 m²) et, pour information, le prix au m² du marché dans l’ancien se situe actuellement entre 2 000 € et 4 115 € sur cette zone, avec un prix moyen de 3 065 €.

Le prix de ce bien neuf est inférieur au prix maximum observé actuellement sur le marché de l’ancien, ce qui est tout à fait attractif.

Et bonne nouvelle : l’écart de prix au m² de ce bien neuf (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 5,7%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 34% sur l’ensemble du marché. Ce lot est donc sensiblement moins cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente.

Facilité de la revente

La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.

Voici le principal critère qui explique l'essentiel de cette note :

Situé en étage élevé, au 3ème étage, ce lot sera donc plus facile à vendre.

D'autres critères jouent également, mais de manière moins importante, et viennent atténuer les effets de ce premier groupe de critères :

La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 12% contre 16% en moyenne nationale.
La population a augmenté de 0,5% sur 5 ans sur cette zone alors que la croissance observée en moyenne nationale s'élève à 1,5%.

Sécurité locative

Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face à des impayés de loyer.

Plusieurs éléments contribuent à l'évaluation de ce critère :

le taux de logements vacants (3,2% contre 7,2% au national)
le poids des loyers dans les revenus des habitants (13% contre 16% en moyenne nationale)
le taux de chômage sur cette zone (13%) par rapport au reste du territoire où sont présents des biens à vendre (11%)
le taux de cadres (13% contre 11% au niveau national)

Attractivité du quartier

Ce bien bénéficie d'un accès raisonnable sans être total aux environnements de vie quotidienne, mesuré par la proximité des services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant. Vous trouverez par ailleurs des cinémas à moins de 15 min.

La part des cadres dans les actifs sur cette zone (13% contre 11% en national où sont présents des biens à vendre) reflète un environnement plutôt aisé.

Le réseau de transports publics est raisonnablement développé dans cette zone, comme l'atteste la part des personnes empruntant les transports en commun (comparable à celle observée en moyenne nationale : 21%).

Les stations Sept-Deniers - Stade Toulousain, Boulevard de Suisse - Ponts Jumeaux, Fondeyre, La Vache - Nord Toulousain, Toulouse Lautrec, Raynal et Bonnefoy seront mises en service en 2028 dans le cadre du projet d'une 3ème ligne de métro à Toulouse (ligne C).