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Lot A03

289 500 €

Rue gabriel audisio, 13014 Marseille 14e Arrondissement

LE MURILLO

Appartement
t4
75.4 m²
Étage 0

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Les plus

1 Parking

Classement du bien

Rentabilité locative
Potentiel de plus-value
Facilité de la revente
Sécurité locative
Attractivité du quartier

Critères pour bien choisir son investissement

Rentabilité locative

La rentabilité locative brute de votre investissement est de 4,2%, comparée à une moyenne de 2,8% au niveau national.

Les loyers observés sur le marché pour cette zone (16,19 € / m² en moyenne) sont supérieurs au loyer plafond prévu par la loi Pinel (13,36 € / m² en tenant compte des coefficients prévus par la loi appliqués au plafond légal brut de 14,03 € / m²). Nous avons donc pris ce loyer plafond (soit 1 007,00 € / mois) pour le calcul de la rentabilité locative.

Potentiel de plus-value

Le prix au m² de ce bien neuf (hors parking) est de 3 362 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 75,40 m²) et, pour information, le prix au m² du marché dans l’ancien se situe actuellement entre 1 696 € et 3 766 € sur cette zone, avec un prix moyen de 2 991 €.

Le prix de ce bien neuf est inférieur au prix maximum observé actuellement sur le marché de l’ancien, ce qui est tout à fait attractif.

Et bonne nouvelle : l’écart de prix au m² de ce bien neuf (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 12%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 33% sur l’ensemble du marché. Ce lot est donc sensiblement moins cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente.

Facilité de la revente

La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.

Voici le principal critère qui explique l'essentiel de cette note :

La population a augmenté de 22% sur 5 ans sur cette zone alors que la croissance observée en moyenne nationale s'élève à 1,5%.

Un autre critère joue également, mais de manière moins importante, et vient atténuer les effets de ce premier groupe de critères :

La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 11% contre 16% en moyenne nationale.

Sécurité locative

Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face à des impayés de loyer.

Plusieurs éléments contribuent à l'évaluation de ce critère :

le taux de logements vacants (5,0% contre 7,1% au national)
le poids des loyers dans les revenus des habitants (17% contre 17% en moyenne nationale)
le taux de chômage sur cette zone (12%) par rapport au reste du territoire où sont présents des biens à vendre (11%)
le taux de cadres (6% contre 11% au niveau national)

Attractivité du quartier

Ce bien bénéficie d'un très bon environnement de vie quotidienne, mesuré par la proximité des services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant.

La part des adultes ayant le bac sur cette zone est forte (54% contre 50% en national où sont présents des biens à vendre).

Le réseau de transports publics est raisonnablement développé dans cette zone, comme l'atteste la part des personnes empruntant les transports en commun (comparable à celle observée en moyenne nationale : 21%).