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Lot 4001

292 300 €

15 Rue de Sapaille, 37100 Tours

LES JARDINS DE SAPAILLÉ

Appartement
t4
88.41 m²
Étage 0
Orienté Sud
Surface annexes 129.04 m²

Voir le plan de masse

Les plus

Jardin
109.19 m²
Terrasse
19.85 m²
2 parkings

Classement du bien

Rentabilité locative
Potentiel de plus-value
Facilité de la revente
Sécurité locative
Attractivité du quartier

Critères pour bien choisir son investissement

Rentabilité locative

La rentabilité locative brute de votre investissement est de 3,9%, comparée à une moyenne de 2,8% au niveau national.

Les loyers observés sur le marché pour cette zone (12,37 € / m² en moyenne) sont supérieurs au loyer plafond prévu par la loi Pinel (10,23 € / m² en tenant compte des coefficients prévus par la loi appliqués au plafond légal brut de 11,31 € / m²). Nous avons donc pris ce loyer plafond (soit 950,00 € / mois) pour le calcul de la rentabilité locative, en nous basant sur la surface incluant les annexes pondérées (soit 92,91 m²).

Potentiel de plus-value

Le prix au m² de ce bien neuf (hors parking) est de 2 974 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 92,91 m²) et, pour information, le prix au m² du marché dans l’ancien se situe actuellement entre 1 580 € et 2 900 € sur cette zone, avec un prix moyen de 2 240 €.

L’écart de prix au m² de ce bien neuf (hors parking) par rapport au prix moyen du marché dans l’ancien sur cette zone est de 33%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 34% sur l’ensemble du marché.

Facilité de la revente

La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.

Voici le principal critère qui explique l'essentiel de cette note :

Ce logement bénéficie en outre d'une exposition favorable sud.

D'autres critères jouent également, mais de manière moins importante, et viennent atténuer les effets de ce premier groupe de critères :

La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 11% contre 16% en moyenne nationale.
La population a baissé de 9,5% sur 5 ans sur cette zone.
La forte densité actuelle de logements sociaux ne favorisera pas la revente à terme du bien.

Sécurité locative

Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face à des impayés de loyer.

Plusieurs éléments contribuent à l'évaluation de ce critère :

le taux de logements vacants (4,4% contre 7,2% au national)
le poids des loyers dans les revenus des habitants (26% contre 16% en moyenne nationale)
le taux de chômage sur cette zone (19%) par rapport au reste du territoire où sont présents des biens à vendre (11%)
le taux de cadres (0% contre 11% au niveau national)

Important à noter : il est possible de se protéger efficacement contre ce risque grâce à une Garantie de Loyer Impayé (GLI).

Attractivité du quartier

Ce bien bénéficie d'un très bon environnement de vie quotidienne, mesuré par la proximité des services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant. Vous trouverez par ailleurs des cinémas à moins de 15 min.

La part des adultes ayant le bac sur cette zone est forte (67% contre 50% en national où sont présents des biens à vendre).

Le réseau de transports publics est particulièrement bien développé dans cette zone, comme l'atteste la part élevée de personnes empruntant les transports en commun.

Les stations Charcot, Liberté, Strasbourg, Beaumont Chauveau, Maryse Bastié et CHRU Bretonneau seront mises en service en 2028 dans le cadre du projet d'une 2ème ligne de tramway à Tours (ligne B).

Au-delà de ces qualités, il faut noter que le taux de logements sociaux est de 91%, à comparer à 16% sur l'ensemble du territoire.