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Lot C41

995 000 €

15-21 rue des Frères Flavien, 75020 Paris 20e Arrondissement

PARIS VENELLES

Appartement
t5
111 m²
Surface annexes 19 m²

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Les plus

Terrasse
19 m²

Classement du bien

Rentabilité locative
Potentiel de plus-value
Facilité de la revente
Sécurité locative
Attractivité du quartier

Critères pour bien choisir son investissement

Rentabilité locative

La rentabilité locative brute de votre investissement est de 2,2%, comparée à une moyenne de 2,8% au niveau national.

Les loyers observés sur le marché pour cette zone (20,20 € / m² selon le plafonnement des loyers imposé par cette commune pour toute nouvelle location) sont supérieurs au loyer plafond prévu par la loi Pinel (15,78 € / m² en tenant compte des coefficients prévus par la loi appliqués au plafond légal brut de 18,25 € / m²). Nous avons donc pris ce loyer plafond (soit 1 822,00 € / mois) pour le calcul de la rentabilité locative, en nous basant sur la surface incluant les annexes pondérées (soit 115,50 m²).

Potentiel de plus-value

Le prix au m² de ce bien neuf est de 8 615 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 115,50 m²) et, pour information, le prix au m² du marché dans l’ancien se situe actuellement entre 5 967 € et 11 125 € sur cette zone, avec un prix moyen de 8 099 €.

Le prix de ce bien neuf est inférieur au prix maximum observé actuellement sur le marché de l’ancien, ce qui est tout à fait attractif.

Et bonne nouvelle : l’écart de prix au m² de ce bien neuf par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 6,4%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 34% sur l’ensemble du marché. Ce lot est donc sensiblement moins cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente.

Facilité de la revente

La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.

Voici le principal critère qui explique l'essentiel de cette note :

La population a augmenté de 12% sur 5 ans sur cette zone alors que la croissance observée en moyenne nationale s'élève à 1,5%.

D'autres critères jouent également, mais de manière moins importante, et viennent atténuer les effets de ce premier groupe de critères :

La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 8,2% contre 15% en moyenne nationale.
La forte densité actuelle de logements sociaux ne favorisera pas la revente à terme du bien.

Sécurité locative

Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face à des impayés de loyer.

Plusieurs éléments contribuent à l'évaluation de ce critère :

le taux de logements vacants (1,1% contre 7,3% au national)
le poids des loyers dans les revenus des habitants (24% contre 16% en moyenne nationale)
le taux de chômage sur cette zone (0,1%) par rapport au reste du territoire où sont présents des biens à vendre (0,1%)
le taux de cadres (12% contre 11% au niveau national)

Attractivité du quartier

En dépit d'une bonne attractivité générale, ce bien ne bénéficie pas d'une grande proximité aux services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant. Vous trouverez par ailleurs des cinémas à moins de 15 min.

La part des cadres dans les actifs sur cette zone (12% contre 11% en national où sont présents des biens à vendre) reflète un environnement plutôt aisé.

Le réseau de transports publics est particulièrement bien développé dans cette zone, comme l'atteste la part élevée de personnes empruntant les transports en commun.

Au-delà de ces qualités, il faut noter que le taux de logements sociaux est de 58%, à comparer à 16% sur l'ensemble du territoire.