Lot 304
- Appartement
- t3
- 64.1 m²
- Étage 3
- Orienté Sud-Ouest
Les plus
Classement du bien
Rentabilité locative | |
Potentiel de plus-value | |
Facilité de la revente | |
Sécurité locative | |
Attractivité du quartier |
Critères pour bien choisir son investissement
Rentabilité locative
La rentabilité locative brute de votre investissement est de 2,9%, comparée à une moyenne de 2,8% au niveau national.
Les loyers observés sur le marché pour cette zone (13,00 € / m² en moyenne) sont supérieurs au loyer plafond prévu par la loi Pinel (10,59 € / m² en tenant compte des coefficients prévus par la loi appliqués au plafond légal brut pour la commune Rennes de 10,93 € / m²). Nous avons donc pris ce loyer plafond (soit 748,00 € / mois) pour le calcul de la rentabilité locative, en nous basant sur la surface incluant les annexes pondérées (soit 70,65 m²).
Potentiel de plus-value
Le prix au m² de ce bien neuf (hors parking) est de 4 260 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 70,65 m²) et, pour information, le prix au m² du marché dans l’ancien se situe actuellement entre 1 518 € et 2 908 € sur cette zone, avec un prix moyen de 2 139 €.
L’écart de prix au m² de ce bien neuf (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 99%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 34% sur l’ensemble du marché. Ce lot est donc plus cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente.
Facilité de la revente
La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.
Voici les critères qui expliquent l'essentiel de cette note :
- Ce logement bénéficie en outre d'une exposition favorable sud-ouest.
- Situé en étage élevé, au 3ème étage, ce lot sera donc plus facile à vendre.
D'autres critères jouent également, mais de manière moins importante, et viennent atténuer les effets de ce premier groupe de critères :
- La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 14% contre 16% en moyenne nationale.
- La population a baissé de 4,5% sur 5 ans sur cette zone.
- La forte densité actuelle de logements sociaux ne favorisera pas la revente à terme du bien.
Sécurité locative
Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face à des impayés de loyer.
Plusieurs éléments contribuent à l'évaluation de ce critère :
- le taux de logements vacants (5,9% contre 7,2% au national)
- le poids des loyers dans les revenus des habitants (26% contre 16% en moyenne nationale)
- le taux de chômage sur cette zone (18%) par rapport au reste du territoire où sont présents des biens à vendre (11%)
- le taux de cadres (3% contre 11% au niveau national)
Important à noter : il est possible de se protéger efficacement contre ce risque grâce à une Garantie de Loyer Impayé (GLI).
Attractivité du quartier
En dépit d'une bonne attractivité générale, ce bien ne bénéficie pas d'une grande proximité aux services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant. Vous trouverez par ailleurs des cinémas à moins de 15 min.
La part des adultes ayant le bac sur cette zone est forte (57% contre 50% en national où sont présents des biens à vendre).
Le réseau de transports publics est particulièrement bien développé dans cette zone, comme l'atteste la part élevée de personnes empruntant les transports en commun.
Les stations Jules Ferry, Gros-Chêne, Les Gayeulles, Joliot-Curie - Chateaubriand et Beaulieu - Université viennent d'être mises en service fin 2022 dans le cadre du projet d'une 2nde ligne de métro à Rennes (ligne B).
Au-delà de ces qualités, il faut noter que le taux de logements sociaux est de 86%, à comparer à 16% sur l'ensemble du territoire.
Diagnostics énergétiques
Consommation énergetique (en kWhEP/m²/an)
151 à 2030
Consommation énergetique (en kgeqCO2/m²/an)
36 à 55
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