Je réserve : Remplir une fiche de réservation permettant de réserver le lot pour 72h avant de recevoir par mail le contrat de réservation du promoteur (compromis de vente) à signer en version électronique.

Lot 1301

338 000 €

159 Avenue Paul Vaillant Couturier, 93150 Le Blanc-Mesnil

LA RÉSIDENCE DES PETITS PONTS

Appartement
t4
75.78 m²
Étage 3
Orienté Ouest

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Les plus

1 Parking

Classement du bien

Rentabilité locative
Potentiel de plus-value
Facilité de la revente
Sécurité locative
Attractivité du quartier

Critères pour bien choisir son investissement

Rentabilité locative

La rentabilité locative brute de votre investissement est de 3,6%, comparée à une moyenne de 2,8% au niveau national.

Les loyers observés sur le marché pour cette zone (17,65 € / m² en moyenne) sont supérieurs au loyer plafond prévu par la loi Pinel (13,30 € / m² en tenant compte des coefficients prévus par la loi appliqués au plafond légal brut de 14,03 € / m²). Nous avons donc pris ce loyer plafond (soit 1 019,00 € / mois) pour le calcul de la rentabilité locative, en nous basant sur la surface incluant les annexes pondérées (soit 76,68 m²).

Potentiel de plus-value

Le prix au m² de ce bien neuf (hors parking) est de 4 251 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 76,68 m²) et, pour information, le prix au m² du marché dans l’ancien se situe actuellement entre 2 860 € et 4 340 € sur cette zone, avec un prix moyen de 3 490 €.

Le prix de ce bien neuf est inférieur au prix maximum observé actuellement sur le marché de l’ancien, ce qui est tout à fait attractif.

Et bonne nouvelle : l’écart de prix au m² de ce bien neuf (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 22%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 35% sur l’ensemble du marché. Ce lot est donc sensiblement moins cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente.

Facilité de la revente

La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.

Voici les critères qui expliquent l'essentiel de cette note :

La population a augmenté de 3,9% sur 5 ans sur cette zone alors que la croissance observée en moyenne nationale s'élève à 1,5%.
Ce logement bénéficie en outre d'une exposition favorable ouest.
Situé en étage élevé, au 3ème étage, ce lot sera donc plus facile à vendre.

D'autres critères jouent également, mais de manière moins importante, et viennent atténuer les effets de ce premier groupe de critères :

La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 7,4% contre 16% en moyenne nationale.
La forte densité actuelle de logements sociaux ne favorisera pas la revente à terme du bien.

Sécurité locative

Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face à des impayés de loyer.

Plusieurs éléments contribuent à l'évaluation de ce critère :

le taux de logements vacants (4,5% contre 7,2% au national)
le poids des loyers dans les revenus des habitants (22% contre 16% en moyenne nationale)
le taux de chômage sur cette zone (13%) par rapport au reste du territoire où sont présents des biens à vendre (11%)
le taux de cadres (3% contre 11% au niveau national)

Attractivité du quartier

Ce bien bénéficie d'un très bon environnement de vie quotidienne, mesuré par la proximité des services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant. Vous trouverez par ailleurs des cinémas à moins de 15 min.

La part des adultes ayant le bac sur cette zone est forte (62% contre 50% en national où sont présents des biens à vendre).

Le réseau de transports publics est particulièrement bien développé dans cette zone, comme l'atteste la part élevée de personnes empruntant les transports en commun.

La station Blanc-Mesnil sera mise en service en 2024 sur la ligne 16 dans le cadre du projet du Grand Paris.

Au-delà de ces qualités, il faut noter que le taux de logements sociaux est de 49%, à comparer à 16% sur l'ensemble du territoire.