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Lot 3

410 000 €

9 Rue Galleron, 75020 Paris 20e Arrondissement

LES JARDINS DE GALLERON

Appartement
t2
37.14 m²
Étage 0
Orienté Sud-Est
Surface annexes 19.88 m²

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Les plus

Terrasse
19.88 m²

Classement du bien

Rentabilité locative
Potentiel de plus-value
Facilité de la revente
Sécurité locative
Attractivité du quartier

Critères pour bien choisir son investissement

Rentabilité locative

La rentabilité locative brute de votre investissement est de 1,2%, comparée à une moyenne de 2,8% au niveau national.

Les loyers observés sur le marché pour cette zone (9,99 € / m² en moyenne) sont inférieurs au loyer plafond prévu par la loi Pinel (21,84 € / m² en tenant compte des coefficients prévus par la loi appliqués au plafond légal brut de 18,89 € / m²). Nous avons donc pris ce loyer de marché (soit 415 € / mois) pour le calcul de la rentabilité locative, en nous basant sur la surface incluant les annexes pondérées (soit 41,64 m²).

Potentiel de plus-value

Le prix au m² de ce bien neuf est de 9 846 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 41,64 m²) et, pour information, le prix au m² du marché dans l’ancien se situe actuellement entre 1 646 € et 3 293 € sur cette zone, avec un prix moyen de 2 195 €.

L’écart de prix au m² de ce bien neuf par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 349%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 33% sur l’ensemble du marché. Ce lot est donc plus cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente.

Facilité de la revente

La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.

Voici le principal critère qui explique l'essentiel de cette note :

Ce logement bénéficie en outre d'une exposition favorable sud-est.

D'autres critères jouent également, mais de manière moins importante, et viennent atténuer les effets de ce premier groupe de critères :

La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 8,7% contre 16% en moyenne nationale.
La population a baissé de 2,4% sur 5 ans sur cette zone.
La forte densité actuelle de logements sociaux ne favorisera pas la revente à terme du bien.

Sécurité locative

Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face à des impayés de loyer.

Plusieurs éléments contribuent à l'évaluation de ce critère :

le taux de logements vacants (6,9% contre 7,1% au national)
le poids des loyers dans les revenus des habitants (11% contre 17% en moyenne nationale)
le taux de chômage sur cette zone (13%) par rapport au reste du territoire où sont présents des biens à vendre (11%)
le taux de cadres (23% contre 11% au niveau national)

Attractivité du quartier

Ce bien bénéficie d'un accès raisonnable sans être total aux environnements de vie quotidienne, mesuré par la proximité des services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant. Vous trouverez par ailleurs des cinémas à moins de 15 min.

La part des cadres dans les actifs sur cette zone (23% contre 11% en national où sont présents des biens à vendre) reflète un environnement plutôt aisé.

Le réseau de transports publics est particulièrement bien développé dans cette zone, comme l'atteste la part élevée de personnes empruntant les transports en commun.

Au-delà de ces qualités, il faut noter que le taux de logements sociaux est de 53%, à comparer à 16% sur l'ensemble du territoire.