Je réserve : Remplir une fiche de réservation permettant de réserver le lot pour 72h avant de recevoir par mail le contrat de réservation du promoteur (compromis de vente) à signer en version électronique.

Lot 1758

454 976 €

330 Boulevard de la Boissière, 93100 Montreuil

QUARTIER NATURE

Appartement
t4
80.7 m²
Étage 5
Orienté Sud

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Les plus

1 Parking

Classement du bien

Rentabilité locative
Potentiel de plus-value
Facilité de la revente
Sécurité locative
Attractivité du quartier

Critères pour bien choisir son investissement

Rentabilité locative

La rentabilité locative brute de votre investissement est de 3,9%, comparée à une moyenne de 2,8% au niveau national.

Les loyers observés sur le marché pour cette zone (17,90 € / m² selon le plafonnement des loyers imposé par cette commune pour toute nouvelle location) sont supérieurs au loyer plafond prévu par la loi Pinel (17,49 € / m² en tenant compte des coefficients prévus par la loi appliqués au plafond légal brut de 18,89 € / m²). Nous avons donc pris ce loyer plafond (soit 1 470,00 € / mois) pour le calcul de la rentabilité locative, en nous basant sur la surface incluant les annexes pondérées (soit 84,05 m²).

Potentiel de plus-value

Le prix au m² de ce bien neuf (hors parking) est de 5 142 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 84,05 m²) et, pour information, le prix au m² du marché dans l’ancien se situe actuellement entre 4 070 € et 6 310 € sur cette zone, avec un prix moyen de 4 950 €.

Le prix de ce bien neuf est inférieur au prix maximum observé actuellement sur le marché de l’ancien, ce qui est tout à fait attractif.

Et bonne nouvelle : l’écart de prix au m² de ce bien neuf (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 3,9%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 35% sur l’ensemble du marché. Ce lot est donc sensiblement moins cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente.

Facilité de la revente

La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.

Voici les critères qui expliquent l'essentiel de cette note :

La population a augmenté de 2,6% sur 5 ans sur cette zone alors que la croissance observée en moyenne nationale s'élève à 1,5%.
Ce logement bénéficie en outre d'une exposition favorable sud.
Situé en étage élevé, au 5ème étage, ce lot sera donc plus facile à vendre.

D'autres critères jouent également, mais de manière moins importante, et viennent atténuer les effets de ce premier groupe de critères :

La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 11% contre 16% en moyenne nationale.
La forte densité actuelle de logements sociaux ne favorisera pas la revente à terme du bien.

Sécurité locative

Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face à des impayés de loyer.

Plusieurs éléments contribuent à l'évaluation de ce critère :

le taux de logements vacants (6,6% contre 7,2% au national)
le poids des loyers dans les revenus des habitants (30% contre 16% en moyenne nationale)
le taux de chômage sur cette zone (18%) par rapport au reste du territoire où sont présents des biens à vendre (11%)
le taux de cadres (7% contre 11% au niveau national)

Important à noter : il est possible de se protéger efficacement contre ce risque grâce à une Garantie de Loyer Impayé (GLI).

Attractivité du quartier

En dépit d'une bonne attractivité générale, ce bien ne bénéficie pas d'une grande proximité aux services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant.

La part des adultes ayant le bac sur cette zone est forte (67% contre 50% en national où sont présents des biens à vendre).

Le réseau de transports publics est particulièrement bien développé dans cette zone, comme l'atteste la part élevée de personnes empruntant les transports en commun.

Au-delà de ces qualités, il faut noter que le taux de logements sociaux est de 44%, à comparer à 16% sur l'ensemble du territoire.